「任意売却」のメリット・デメリット

別の記事では「任意売却」と「競売」がそれぞれどんな特徴があるのか、ということをかかせていただきました。

住宅ローンの滞納問題を解決する方法である「任意売却」ですが、メリットが多い分、やはりデメリットもいくつかあります。

もう一つの解決方法であり、比較されることの多い「競売」と比べての部分も含め、「任意売却」のメリット・デメリットを、それぞれ見ていきましょう。

「任意売却」のメリット

1.市場価格に近い価格で売却できる

一般の売買と変わらない取引となるため、一般市場により近い価格で売却をすることが可能です。
(競売にかけられると、市場価格の5~7割の価格で落札されることが多く、物件の状況によっては、3割で落札された事例もある)

※実際には競売にかけられる前に、というタイムリミットがありますので、市場よりも少し低い価格設定にすることが多いです。

2.住宅ローンの残債をより多く減らせる

競売よりも高い価格で売却ができれば、その分あなたが手にする売買代金は多くなり、返済に充てられる額も多くなります。

任意売却でも競売にしても、残債は残るとはいえ、一円でも少なくすることはとても重要なこと。
売って終わりではなく、あなたにはその後の生活もあるのです。

3.残債の減額や分割などの相談ができる

任意売却をした後に、あなたが住宅ローンと同額にて、残債の返済を続けることは、現実的ではありません。

今のあなたの収入や生活の状況などを考慮して、月々払える現実的な返済金額や返済方法を、債権者と決めていくことになります。
※給与の差し押さえなどは通常行わないことが多いです。

4.持ち出し費用をゼロにできる

通常の売買となると、登記費用や仲介手数料などの諸経費がかかり、その費用が捻出できないがため売却もできず、身動きが取れないといったことが起こります。

任意売却においては、債権者(住宅ローン借入先の銀行や保証会社)が負担するため、あなたの手元に資金がないといった心配はいりません。

また、売却となれば引っ越しの費用なども必要となりますが、こちらも債権者との交渉により、捻出することもできるのです。

5.近隣に事情をしられずに売却できる

競売となれば、裁判所のホームページや官報などの情報紙、新聞、インターネットによって、競売にかかったことが知られてしまう可能性があります。

また、落札希望者が近隣に聞き込みをして、事情を知られてしまうこともあり、そうなると近辺に引っ越しも、しにくいという状況になりかねません。

任意売却であれば、まだ物件所有者であるあなたが、合意の上で物件の売却をするので、外部に事情をしられずに、通常の住み替えとして売却が行えます。

6.明け渡し日(引越し)など相談の余地がある

競売では強制執行となれば、その日までに退去せざるを得ません。

しかし、任意売却であれば、あくまで相談にはなりますが、買主との交渉により、明け渡しまで3ヶ月の猶予をもらう、ということも可能です。

7.そのまま住み続けられる可能性がある

親子間売買取引や、セールス&リースバック取引といった方法をとることで、住み慣れた家にそのまま居続けることが可能な場合もあります。
※この点はまた、メリット・デメリットがありますので、別の記事で詳しく見ていきます。

8.精神的負担が軽減される

これが一番ではないでしょうか。

この先どうなってしまうのだろう…と、いつまでも終わりの見えない不安や恐怖でいっぱいのまま、日々の生活を送ることは、あなたの精神だけでなく、肉体をも蝕む要因になりかねません。

強制的に追い出された格好でなく、新生活を始めるにあたっての、多少の手元資金があり、残債や返済も相談の上、きっちり決まることで、明確にゴールが見えてくるのです。

周囲との関係も変えることなく、終わりが明確になることで、精神的苦痛が軽減されることは、新生活を始めるうえでも、とても大切なことでしょう。

ここまで、「任意売却」をすることのメリットについて、お伝えしてきました。

ここで終わり!ではなく、 やはりメリットがあれば当然デメリットも存在します。
どんなデメリットがあるか、見ていきましょう。

「任意売却」のデメリット

1.ブラックリストに載る

これは、任意売却=ブラックリストというより、ローン支払い滞納が続くことにより、ブラックリストに載ってしまうということです。

そのため、一定期間はお金を借りる・クレジットカードを作るなどの行為はできません。

ただ、あくまで競売でも同じことですので、競売と比べてのデメリットとは言えないでしょう。

2.連帯保証人に知られてしまう

これもあくまで競売も同じことです。

任意売却においても、連帯保証人の同意が必要となりますので、あらかじめ事情を説明しておく必要があります。

※競売に比べれば、迷惑をかけてしまう度合はかなり少ないでしょう。

3.諸手続きや内覧対応などやることがある

競売では、ローンの支払いをせず、そのままにしておけば、着々と法的手続きがとられ、競売にかかり落札されるまで、特に何もしなくても進んでいきます。

任意売却では、各種に手続きがあるため、その手続きを行ったり、売りに出している住宅の購入を検討している人から、内覧を申し込まれれば、対応することになります。
(一円でも残債を多く減らすためと考えれば、デメリットとはいえない気もしますが)

4.任意売却できない場合がある

4-1.連帯保証人や連帯債務者と連絡がつかない

任意売却を行う時には、連帯保証人や連帯債務者がいる場合、その人からも同意を得る必要があります。

連絡が取れないという場合は、同意を得られないのと同じ扱いであり、勝手に任意売却をすることができないため、そのまま連絡がつかなければ、競売という選択肢になります。

4-2.債権者全員から同意が得られない

例えば、
詐害行為や背信行為など、債権者とあなたとの間で信頼関係が破綻している
任意売却に協力をしても弁済を受けられない債権者(債権者複数の際)
あなたの案件を担当する任意売却会社の評判が悪い    など

あなたの不動産を担保に、債権者となっている全員からの同意が必要となります。

4-3.物件に買い手がつかない

内覧希望者に対して、協力的でない
物件価格の折り合いがつかない

競売にかけられるまでという、限られた時間の中で買い手を見つけなければなりません。
それまでに見つからなければ、競売にかけられるようになります。

4-4.税金の滞納がある

税金(特に固定資産税)の滞納がある場合でも、役所から不動産の差し押さえが行われていなければ、そのまま任意売却の手続きに入ることができます。

4-5.時間的に間に合わない

一般的に、任意売却の期限は、競売の開札期日の前日までであり、不動産を売却するには、ある程度の日数が必要になります。

開札期日の前日までに、引き渡しまでを行わなければなりません。

購入希望者を募ったり、内覧をさせたり、債権者との交渉をしたりなどの時間も考えると、おおよそ一ヶ月くらいは時間が必要になるでしょう。
(このあたりは、相談する任意売却会社によって感覚が多少違います)

まとめ

ここまで、「任意売却」のメリットとデメリットを挙げさせていただきましたが、結局のところデメリットは「競売」にしても同じで、共通のデメリットがほとんどです。

「競売」の方に何かメリットがあるとすれば、それは”何もしない”ということくらいではないでしょうか。

そのまま滞納を続けていれば、ただ法的に進んでいくだけですからね。

しかし、ここで考えていただきたいのは、新生活をスタートさせることになるのなら、どちらの方があなたにとって生活再建しやすいか。

売って終わりではないのですから、ここはよく考えていただきたいところです。

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